La polizza che protegge dal “rischio eredi” se compri una casa donata
In Italia ogni anno si effettuano 150mila donazioni secondo le rilevazioni ISTAT. Queste donazioni hanno come oggetto terreni, abitazioni e altri immobili.
Gli ultimi dati hanno riscontrato un importante aumento di queste operazioni a seguito di cambiamenti a livello sociale e di crescenti agevolazioni fiscali verso tali atti.
La donazione, in particolare, viene utilizzata come strumento per l’attribuzione anticipata del patrimonio successorio.
In questo modo si mira a risolvere le questioni ereditaria in modo anticipato. Ma se, da un lato, la donazione offre una soluzione comoda e innovativa, da un altro lato, tuttavia, potrebbe destare problemi in caso di alienazione del terreno o dell’immobile.
I problemi legati alla vendita di immobili donati
Valerio Angeletti, il Presidente della FIMAA, la Federazione italiana di mediatori e agenti d’affari, ha sottolineato l’effetto negativo della donazione sul mercato immobiliare. L’immobile donato ha, infatti, il rischio donativo, ovvero il rischio che il donatore abbia violato con questa operazione la legittima di un erede il quale, quindi, potrebbe chiedere in giudizio la restituzione.
Inoltre, chi vuole acquistare una cosa donata difficilmente ottiene un mutuo o un finanziamento quindi l’investimento negli immobili donati è completamente disincentivato.
Oggi esiste una polizza assicurativa che copre proprio il rischio eredi.
Aon, una società con un ruolo importante nel mercato assicurativo, ha creato il primo prodotto assicurativo che tutela contro il rischio di restituzione agli eredi, ovvero Donazione Sicura.
Cos’è il rischio eredi
L’ordinamento giuridico italiano riserva una determinata quota ereditaria, detta legittima, a soggetti come i figli, il coniuge o gli ascendenti del defunto, i quali sono considerati legittimari o titolari della legittima.
I legittimari non possono essere privati della legittima né in sede di previsione testamentaria né con una donazione tra vivi.
Laddove, allora, un soggetto in vita violasse la quota legittima spettante a un legittimario donando alcuni beni, il legittimario avrebbe diritto in seguito alla morte del soggetto a far valere i propri diritti in giudizio.
L’azione a disposizione si chiama azione di riduzione e, nel caso in cui l’erede legittimario abbia successo, comporta la restituzione del bene.
La legge prevede nello specifico che gli effetti dell’azione di riduzione abbiano efficacia retroattiva non solo tra le parti ma anche nei confronti di terzi.
Il rischio eredi, conosciuto anche come rischio di restituzione, ha una durata nel tempo molto estesa. A seconda della natura del bene immobile, il rischio varia da 10 a 20 anni, ovvero il termine di prescrizione per far valere l’azione.
La polizza assicurativa “Donazione Sicura”
Aon, compagnia assicurativa, ha rilevato i problemi causati in Italia dall’utilizzo diffuso della donazione e ne ha preso atto provvedendo a creare una polizza su misura per il mercato immobiliare italiano.
Un consigliere d’amministrazione di Aon, Giorgio Moroni, ha sottolineato come la polizza relativa alla Donazione di un Immobile Sicura abbia ricevuto l’approvazione di diversi studi legali italiani. Lo scopo è quello di coprire i rischi donativi correlati all’acquisto e alla richiesta di finanziamento nelle compravendite di case di provenienza donativa. La garanzia della polizza dura decenni in modo da coprire completamente ogni rischio e offrire la massima tutela agli investitori.
La polizza Donazione Sicura è stata realizzata con la collaborazione dei Lloyd’s, una compagnia assicurativa di Londra.
Anche diverse banche e istituti di credito hanno analizzato a lungo il prospetto informativo della polizza Donazione Sicura e hanno concluso che con il nuovo strumento assicurativo la possibilità di erogare mutui finalizzati all’acquisto di una casa aumentano in misura significativa.
Come funziona la polizza Donazione Sicura
La struttura della polizza Donazione Sicura cambia a seconda di alcuni fattori, in particolare a seconda che sia stipulata prima o dopo la donazione.
All’atto della stipula deve essere versato un premio unico, anche detto premio una tantum. Con questo modello il rischio eredi viene coperto senza i limiti di tempo.
Il valore del premio varia a seconda del valore dell’immobile e a seconda che la polizza sia stipulata contestualmente alla donazione.
In quest’ultimo caso, la spesa minima è di 810 euro per un immobile con un valore di 250.000 euro. Invece il premio massimo è pari a 2.260,70 euro nei casi in cui l’immobile oggetto della polizza abbia un valore pari o superiore a 700.000 euro.
In caso contrario, ovvero quando la polizza Donazione Sicura viene stipulata dopo la donazione dell’immobile, il premio aumenta.
Si va da un minimo di 943,63 euro, se l’immobile ha un valore pari o inferiore ad euro 250.000, fino a un massimo di 2.780,86 euro per immobili con valore superiore a 750.000 euro.
Le condizioni e le clausole dell’assicurazione sono personalizzate in base alle peculiarità dell’atto donativo, tra cui l’età del donante, il numero degli eredi e così via.
La polizza fornisce piena tutela all’acquirente di un immobile con provenienza donativa, alla banca o istituto di credito che finanzia l’acquisto e all’eventuale beneficiario della polizza. Questi soggetti sono tenuti completamente indenni dall’eventuale danno economico che potrebbe esser loro causato da un’azione di restituzione con esito favorevole per l’erede legittimario.
La durata contrattuale della polizza è pari al termine di prescrizione del diritto a esercitare l’azione di restituzione del bene donato in violazione della legittima.
L’opinione della Federazione Notai sulla Polizza
La Federazione Notai ha espresso l’esigenza che il legislatore modifichi, aggiorni e rende maggiormente flessibile la disciplina sulla legittima e soprattutto quella sull’azione di restituzione.
L’impatto della legislazione attuale è, infatti, quello di creare un rischio donativo che si ripercuote sul mercato immobiliare bloccandolo.
La polizza Donazione Sicura è stata, tuttavia, valutata come un passo avanti in una giusta direzione per tutelare meglio chi voglia acquistare un immobile con origine donativa.
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